Die letzten 20 % entscheiden über den Erfolg deiner Ferienwohnung

Perfektionismus zahlt sich aus!

Sind wir mal ehrlich: ganz nette Wohnungen gibt es viele. Herausragende aber wenige. Wenn zwischen 10 ganz passablen Inseraten eines besonders hervorsticht, greift dieses die meisten Buchungen ab, selbst bei etwas höheren Preisen. Es ist so banal wie es klingt: die Menschen wollen es schön haben.

Ich finde es so erstaunlich einfach, dass es mich wundert, wie lieblos viele Gastgeber Ihre Inserate gestalten und viele Buchungen liegen lassen. Zu dunkle und schlechte Fotos, ausrangierte Möbel, keine schönen Details usw. – einfach nichts besonderes.

Versetze dich doch einmal in die Lage des Gastes: Willst du einfach nur eine Unterkunft, die „hoffentlich ganz ok“ ist, oder willst du dich auf sie freuen, weil sie so besonders schick und einladend aussieht – so viel moderner oder gemütlicher als deine eigene Wohnung? Ich denke, die Antwort ist klar. Und das heißt keineswegs, dass die Ausstattung besonders teuer oder gar luxoriös sein muss.

Die letzten 20 % sind genau die, auf die die meisten Gastgeber keine Lust haben. Hier liegt aber der größte Hebel für den Erfolg:

Der Unterschied zwischen „ganz nett“ und „WOW„.
Die Gäste spüren es einfach, ob hier Liebe reingesteckt wurde, oder „einfach nur alles da ist, damit es läuft“.

Daher empfehle ich unbedingt, die Extra-Meile zu gehen. Das Schöne ist: du musst es nur einmal am Anfang tun und dir hier und da etwas mehr Gedanken machen, dies zahlt sich aber über Jahre aus.

Ja, es kostet etwas mehr Zeit und Aufwand die Extra-Meile zu gehen, bedenke aber, dass selbst ein paar hundert Euro mehr zu Beginn sich über Jahre hinweg auf hohe Auslastung und Übernachtungspreise auswirken. Spare also nicht am falschen Ende.

Außerdem macht es wahnsinnig Spaß, wenn dir Gäste schreiben, wie begeistert sie von der Wohnung sind! Ja, wir alle wollen Geld verdienen, aber positives Kundenfeedback ist ein essentieller und schöner Teil des Geschäfts, der die Motivation oben hält.

Vor allem, wenn das ganze automatisiert laufen soll und man nicht ständig selbst vor Ort ist, kann es schnell sehr anonym und „emotionslos“ werden. Bei den unten aufgeführten Punkten habe ich daher besonders Wert drauf gelegt, dass diese keine Anwesenheit erfordern.

Nachfolgend einige Beispiele, um die letzten 20 % rauszuholen:

1. Professionelle Fotos:

Ich kann es oft nicht verstehen, wenn Gastgeber Geld in eine schöne Einrichtung investieren, dann am Ende aber bei den Fotos sparen, so dass es gar nicht richtig rüberkommt.

Einen Immobilienfotografen solltest du schon für ca. 3-400 Euro bekommen und glaub mir, es lohnt sich. Für den Anfang sind Smartphone-Bilder sicher ok, die neuen Modelle machen schon echt tolle Bilder. Das ist aber nicht alles. Der Winkel muss stimmen, die richtige Ausleuchtung, die Nachbearbeitung (z.B. sehen Bettdecken und -laken NIE ordentlich aus, Die Fenster sind überbelichtet, so dass man den tollen Ausblick nicht sieht) usw.

Du hebst damit dein ganzes Inserat noch einmal auf ein anderes Niveau, es wirkt deutlich professioneller und hochwertiger. Schau dir einmal erfolgreiche Inserate auf airbnb oder booking.com an (also vor allem die weit oben).
Diejenigen, bei denen du mit dem Auge hängen bleibst, werden überwiegend professionell fotografiert worden sein.

Wir Menschen sind emotional. Daher sind die Fotos nach wie vor der mit Abstand wichtigste Faktor, um viele Buchungen und hohe Preise zu erzielen. Das ist das gleiche wie auf Amazon oder in der Gebrauchtwagenbörse. Das erste Bild muss beim durchscrollen „knallen“, dann ist Entscheidung bereits unterbewusst gefallen.

Warum erzielen Verkäufer auf Gebrauchtwagenbörsen deutlich höhere Preise, wenn Sie ihr Auto putzen und es bei Sonnenschein auf eine grüne Wiese stellen? Oder warum zahlen wir im Frühjahr 500 Euro mehr für ein in der Sonne glänzendes Motorrad, das im Herbst noch ungewaschen auf einem unordentlichem Hof stand? So sind wir Menschen halt. Wir wollen emotional berührt werden, anschließend rechtfertigen wir uns dann die Entscheidung mit rationalen Argumenten. Nutze dies aus und kreire einfach das schönste Inserat in deiner Gegend.

2. Moderner, ansprechender Style:
Es ist am Ende kein Hexenwerk: frisch gestrichene Wände, ein modernes Sofa mit schönen Kissen, darüber ein paar Bilder z.B. in schwarz/weiß, eine stylische Lampe daneben, schöne Vorhänge und schon sieht es gut aus.

Klingt so simpel, machen aber viele nicht, weil sie lieber ihre gebrauchten Möbel unterbringen wollen oder es mit verschiedenen Farben übertreiben. Ich mag farbige Highlights, aber da muss man schon ein Auge für haben, um es harmonisch zusammenzustellen.

Oder viel Zeit und Geduld, um alles auszuprobieren (ich spreche aus leidiger Erfahrung…). Daher ist bei Farbe im Zweifel weniger mehr. Wenn du dir unsicher bist, gehe einfach auf schwarz-weiß, ergänzt mit etwas hellem Holz, um Akzente zu setzen und Wärme reinzubringen. Das geht immer. Bleibe dann aber auch bei einem Holzton und mixe nicht zu viel.

3. Denke alles zu Ende:
Und zwar so, dass es den Gästen wirklich an nichts fehlt und sie überrascht sind, an was du alles gedacht hast. Ja, das klingt banal. Aber wie oft habe ich bereits Feedback bekommen, dass wir ja wirklich an alles gedacht hätten. Gleichzeitig denke ich mir auf meinen Reisen oft: Wie kann man das vergessen?

Beispiele:

3.1. Komplett verdunkelnde Vorhänge. Die schönsten Gardinen nutzen dir nichts, wenn sie Ihre Funktion nicht erfüllen. Sofern du keine Rolläden hast, kaufe (z.B. bei IKEA) abdunkelnde Vorhänge und zwar genug, sodass man zumindest das Schlafzimmer komplett abdunkeln kann. Wer will schon im Sommer um 5.00 Uhr aufwachen, nur weil der Raum taghell ist?

Darüber hinaus kannst du z.B. Ohropax bereit legen, wenn die Wohnung an einer Hauptstraße oder über einer Bar liegt. Mache alles so, dass du dich selbst wohlfühlen würdest. Übernachte am besten selbst einmal dort.

3.2. Ausreichend Haken für Handtücher, Jacken, Kulturbeutel usw. Kann man nicht genug haben!

Wenn du eine Unterkunft für 4 Personen anbietest und diese alle nacheinander duschen, müssen einige Handtücher aufgehängt werden. Hast du genügend Handtuchhalter oder Haken dafür? Ich habe teilweise auch winzige Bäder, dann kann man z.B. die freien Wände mit Stangen versehen, die kleineren Wände mit Einzelhaken und die Tür mit einer Hängegarderobe.

3.3 Filter-Kaffeemaschine: Auch wenn du eine Nespresso anbietest – sobald 4 Gäste ausgiebig frühstücken wollen, können schnell mal bis zu 10 Kapseln durchgehen. Das ist teuer, unpraktisch und auch nicht wirklich gut für die Umwelt. Viele Gäste trinken auch einfach gern Kaffe. Stelle daher immer auch eine konventionelle Maschine bereit.

Ich habe in meiner neuesten Wohnung eine Moccamaster stehen, die angeblich beste Kaffeemaschine der Welt (haben wir auch zu Hause). Dazu eine Nespresso, somit kann der Gast selbst entscheiden:

3.4. Ganzkörper- und Handspiegel: Erklärt sich eigentlich von selbst, fehlt aber oft. Ich ärgere mich immer auf Reisen, wenn kein großer Spiegel vorhanden ist. Man will doch einen letzten Check machen, bevor man zum Termin oder auf die Party geht? 😉

3.5. Zwei verschiedene Kissengrößen: Ich kann z.B. auf den klassischen 80×80 cm Kopfkissen nicht mehr so gut schlafen und freue mich, wenn auch schmalere da sind. Ich verwende in den Wohnungen neben 80×80 auch 40×80 für jeden Gast.

3.6. Einfach mitdenken: Regenschirm, Ablagemöglichkeiten dort wo man sie braucht, coole kleine Hinweise usw.

4. Besondere Highlights:
Gib Geld aus für einzelne, besondere Hingucker. Kaufe z.B. ein außergewöhnliches Bild für 100 Euro oder mehr. Oder eine Moccamaster für 220 Euro, eine schicke Bluetooth-Box für 100 Euro oder ein Kochbuch für 40 Euro. Das sind alles Dinge, die theoretisch nicht nötig sind, aber zeigen, dass du dir Mühe gibst und etwas Besonderes bieten willst.

Tipp: Mach dir hierbei keinen Stress. Richte die Wohnung fertig ein und starte erst einmal. Die besten Deko-Highlights haben wir durch Zufall beim Bummeln gefunden! Wenn du davor stehst und sofort „wow“ denkst, dann ist es das richtige 🙂 Und wenn man dann mit der Geschäfts-Bankkarte bezahlt, fühlt es sich auch gar nicht so schlimm an, zu shoppen 😉

Ich habe vor Kurzem alle Wohnungen mit neuen JBL-Boxen inkl. DAB-Radio ausgestattet. Auch diese machen was her und wirken deutlich wertiger als eine Box einer Billigmarke. Meine Gäste können super easy Ihr Smmartphone mit der Box verbinden und Ihre Playlist oder Youtube hören. Alternativ natürlich über DAB etliche Radiosender. Dies sind die Dinge, die einen Aufenthalt wirklich aufwerten.

5. Einzelne Markenartikel:

Möbel tragen in der Regel kein Markenlabel, also kannst du hier getrost einiges beim Schwedenhaus kaufen. Kaufe aber gezielt hier und da Markenartikel und verzichte auf zu viele Discountermarken. Beispiel: gebe bei kleineren Artikeln mit sichtbarem Logo 10 Euro mehr aus, z.B. für einen Duschkopf von Grohe, Salz- und Pfeffermühle von WMF oder der Haartrockner von Philipps. Dies sind die Details, die man unweigerlich sieht und insgesamt den Eindruck machen, dass du nicht überall gespart hast.

Auch wenn diese teilweise sehr gute Produkte führen, verzichte auf zu viele sichtbare Eigenmarken von Rossmann, Aldi & Co. Beim Handspiegel ist das ok, wenn aber die ganze Küchengeräteserie aus dem Aldi oder Lidl ist, bekommt das wieder einen Touch von „günstigst eingerichtet“ anstatt „optimal eingerichtet“. Geräte von z.B. Philipps sind nur geringfügig teurer, schaffen aber den Eindruck, dass du insgesamt auf Qualität setzt. Es sieht allgemein sehr gut aus, wenn die Geräte von einer Marke bzw. aus einer Serie sind.

6. Eine kleine Beauty-Ecke:
Zugegeben die Idee meiner Frau, die aber unglaublich gut ankommt: sofern Platz für einen kleinen Schmink- oder Schreibtisch vorhanden ist, stelle auf diesen z.B. in einer netten Dose praktische Artikel bereit wie

– Nagellackentferner (zum Pumpen, nicht zum Kippen!)
– Q-Tipps
– Tampons
– Wattepads
– Nagellack in klassisch rot, nudefarben und einem Braunton

7. Gemütliche Chill-Ecke:
Wenn du einen Sessel aufstellst, am besten gleich mit Hocker für den maximalen Relax-Faktor. Stelle auch einen kleinen Beistelltisch daneben, evtl. eine Lampe und sorge für Steckdosen.

Ich finde es besteht ein gewaltiger Unterschied zwischen „einem Sessel“ und einer richtig einladenden Ecke, bei der sich jemand Gedanken gemacht hat.

Versuche es dir dort testweise gemütlich zu machen, lege die Beine hoch, schnapp dir die Kuscheldecke, teste die Lichtverhältnisse – kann man dort schön ein Buch lesen bei einem Glas Wein und nebenbei sein Handy aufladen? Das gleiche gilt natürlich für eine Sofa-Ecke.

Eine gemütliche Sessel-Ecke kann den gesamten Aufenthalt versüßen – vor allem bei schlechtem Wetter! Das ist der Inbegriff von hygge 🙂

8. Präzise und durchdachte Hinsweise:
Dort, wo es nötig ist. Ich habe z.B. auf jedem Couchtisch einen A5-Aufsteller stehen mit den WLAN-Zugangsdaten, einer kurzen Anleitung zum TV und den Apps. Der WLAN-Code muss übrigens kein 32-stelliger Code sein, nimm dir 2 Minuten Zeit und ändere den Zugangscode in etwas einfacheres wie: Seeblick2022 oder so etwas in der Art. Dies sind aus der Erfahrung die ersten Fragen die kommen: wie komme ich ins WLAN und wie kann ich Fernsehen? Daher müssen diese Infos schnell und einfach ersichtlich sein.

Wenn es sonst erklärungsbsbedürftige Gegenstände in der Wohnung gibt, stelle besser entsprechende Hinweise bereit, wenn du nicht regelmäßige Anrufe bekommen möchtest (z. B. Waschmaschine, Spülmaschine etc.)

9. Kleine Nettigkeiten:
Bei uns steht immer eine Schale mit gemischten Leckereien bereit: z.B. Celebrations, Raffaelo, Küsschen usw. Diese werden meist danken angenommen und sorgen dafür, dass die Gäste sich direkt wohl fühlen.

Du kannst auch Bier oder Sekt im Kühlschrank bereit stellen, berücksichtige aber, dass du mit derartigen „hotelähnlichen“ Leistungen unter Umständen in die Gewerblichkeit rutschen kannst. Besprich dies also besser mit deinem Steuerberater.

10. Tee & Kaffee:
Kaffee sollte auf jeden Fall vorrätig sein, im besten Fall aber auch verschiedene Teesorten. Ich kaufe z.B. einheitlich Alnatura-Tees und stelle immer 3 Sorten bereit.

Diese kosten mittlerweile nicht mehr als andere konventionelle Marken und zeigen den Gästen ebenfalls, dass du dir Gedanken machst und auf Qualität setzt anstatt auf Sonderangebote. Dazu passend vielleicht eine schöne Teekanne – so dass man sich nach einem langen Tag darauf freut, es sich mit einem Tee und einem guten Buch unter der Decke gemütlich zu machen.

11. Apropos Buch:
Bücher sind ebenfalls eine tolle Möglichkeit, den individuellen Stil zu unterstreichen und dafür zu sorgen, dass deine Gäste sich wohlfühlen. Hier kannst du welche aus deinem Bücherregal nehmen und zwar nicht die, die du loswerden willst, sondern die guten. Niemand möchte Groschenromane aus den 80ern lesen und die passen auch nicht in deine moderne, schöne Wohnung. Wenn du keine Bücher hast, kaufe ruhig welche. Sie werden lange dort stehen und viel in die Hand genommen werden.

Was schafft eine schönere Erinnerung an einen Aufenthalt, als ein tolles Buch, auf das man zufällig gestoßen ist? Außerdem kannst du damit hervorragend eine persönliche Note reinbringen und etwas über dich als Gastgeber aussagen.

Ich habe mal ein paar Feelgood-Lektüren aufgelistet, die unweigerlich für gute Laune sorgen:

12. Zeitschriften werden ebenfalls gut angenommen. Dann aber nicht die Bunte, sondern etwas besonderes, was man sich nicht mal eben so kauft.

Z.B. Happinez, ein hochwertiges GEO-Reisemagazin, die neueste ÖKO-Test-Ausgabe etc.
Die kosten dann vielleicht mal 9,50 EUR, bleiben aber lange dort liegen, sind zeitlos und unterstreichen ebenfalls, dass du möchtest, dass deine Gäste sich wohl fühlen.

Viele Kerzen, Windlichter und Teelichter: Erklärt sich von selbst. Eine Tasse Tee, ein gutes Buch bei Kerzenschein – so stellt man sich Entspannung im Urlaub vor.

13. Gästebuch:
Eine tolle Möglichkeit, der Wohnung eine persönliche Note zu geben und sich von den anonymen Standard-Appartments abzuheben. Du wirst überrascht sein, wie viele Gäste dort etwas reinschreiben 😉

14. Streaming-Dienste:
Biete Streaming-Dienste an, je nach Zielgruppe gern auch mehr.
Wir haben in allen Wohnungen Netflix, Prime und Disney+ installiert.
Aufgeteilt auf die Wohnungen sind die Kosten wirklich überschaubar.

Außerdem kannst du sie anteilig von der Steuer absetzen: Wenn du z.B. 3 Fewos hast und die Abos auch zu Hause nutzt, kannst du 75 % der Kosten von der Steuer absetzen. Oft akzeptieren die Finanzämter auch direkt 100 % aufgrund der Einfachheit.

Somit würden dich die alle 3 Dienste zusammenkeine 10 Euro pro Wohnung und Monat kosten und du kannst auch preiswert zu Hause schauen 🙂

(Keine Steuerberatung – in jedem Fall immer mit dem Steuerberater des Vertrauens besprechen!)

Sicher gibt es noch viele weitere Punkte zu ergänzen. Macht euch einfach Gedanken, versetzt euch in die Lage des Gastes, besucht selbst mal andere Ferienunterkünfte usw.

Bei den oben aufgeführten Punkten war mir wichtig, dass diese auch aus der Ferne geregelt werden können bzw. über die Reinigungskraft. Wenn man selbst vor Ort ist, hat man natürlich noch ganz andere Möglichkeiten.

Eine Bekannte von mir lässt zum Beispiel für jeden Gast frische Blumen aufstellen.
Der örtliche Florist hat einen Zugang zum Smoobu-Kalender (genau wie die Reinigungskraft) und stellt bei jedem Wechsel die Blumen bereit. Wie cool ist das denn?

Die Möglichkeiten sind also theoretisch unbegrenzt, es hängt vor allem davon ab, wie weit das Ganze automatisiert laufen soll.